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這兩年對房地產也影響的重大政策事件頻出，從三道紅線控制政策到前段時間推出的大城市集中供地政策，再到近日推出的土地出讓金劃轉催措施，可見影響行業發展的生態環境正在巨變。針對這樣的變化，大多數企業還是比較迷茫的，甚至有的企業在顧慮，這種重大調整將怎樣影響我們的戰略布局變化呢？

我們來復盤一下最新的政策。

6月4日，財政部等四部門發布《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》全文內容不長，重點說的是相關具體手段措施。其核心內容就是一點：曾經作為地方財政重要來源的土地出讓金收入，全部劃轉給稅務部門負責征收。

那么這樣的政策，看似觸及到了中國地方政府的核心利益，并對房地產行業的游戲規則帶來巨大影響，整個業界都會迷茫，那么它會有怎樣的影響呢？

下面我們來分列幾個核心觀點，供大家參考。

關于土地出讓金改為稅務局代收這件事，很多人覺得只是政府行政管理方法的改變，不涉及到根本的土地出讓金中央與地方分割比例的調整，因此，地方財政的根本利益并沒有改變，所以影響不大。

但事實真是如此么？

微博上有大咖，對此舉做了一個形象的比喻：“以前你的工資是直接打到你的卡里，以后你的工資要直接打到你老婆的卡里，你老婆再轉給你，你覺得這會是一樣的么？”

看上去規則的本質和核心內容都一樣，但實際執行肯定或多或少會有所變形。因此答案肯定是不一樣的。

由于在此之前，我國的土地出讓金歸屬地方性政府性基金，各地的征繳方式并不統一，不僅導致了土地財政，近年來更發展成為了土地金融，因此出現了各種土地出讓金征繳環節和使用環節的亂象。

本質上來看，中央對地方政府的土地出讓收入又進一步加強了一道監管，有稅務部門征收土地出讓收入，將使得中央政府完全掌握地方土地出讓收支的具體情況。從長期來看，這種中央管控的模式，必然對地方政府的土地出讓行為產生引導，一些重大政績項目的上馬也會更加謹慎。

舉幾個經典的例子。在過去地方政府基金模式的隱形稅階段，開發商可以緩交土地出讓金，可以分期繳納土地出讓金，更有甚者地方政府為了政績工程還可以找企業配合做假賬。

還比如，此前一些地方政府為了支持當地政府投融資平臺公司發展，會通過城投公司在一級市場購買土地、繳納土地出讓金，然后政府再將這筆土地出讓金的絕大部分違規返還給城投公司，這樣可以做大城投公司規模便于融資，但資金實際上是在政府內部空轉。這就是很多地方債的隱形風險的主要成因。

而隨著今年7月開始的由費變稅，稅務部門的合規收取，就像今年開始的集中供地那樣，透明化之下，灰色空間將要被逐步消滅。

從某種意義上說，今年也許是最后一個可以分期繳納土地出讓金的時間窗口期了。這對于一些高周轉拿地的企業，土地出讓金的分期繳納政策紅利和三道紅線的要求，迫使企業降速回歸到穩扎穩打的狀態。而拿地面積巨大的重大工程項目，沒有了這樣的土地出讓金分期繳納的騰挪余地，項目的分期供地、分期開發和分期財務平衡就顯得至關重要了。

簡而言之，這個政策說明財政收入的全口徑管理力度加大了。控制這個資金自由度，倒逼地方政府對土地模式的依賴，重點考慮地方經濟的轉型升級。

關于這種政策調整，對行業內的房地產企業會有怎樣的影響，國泰君安最新的研究報告更是旗幟鮮明表明了觀點：此次調整對房地產構成利好！

其論據如下：

（1）央地矛盾一直伴隨著房地產行業的發展，并延續至今，而矛盾最為激化的部分就是賣地收入及如何進行分割。之前將預算外收入并為預算內收入，并調整新增土地出讓收入全部歸地方所有，極大的提高了地方政府賣地的積極性。

（2）但考慮到2005年以后，土地抵押融資成為了地方政府的另一項主要收入來源，并延續至2018年，在地價大幅度上漲的背景下，多賣地和多收入之間不再是簡單的線性關系，一定程度上，少供地、抬地價、反抵押的方式，能夠給地方政府帶來更多的收益。

（3）如今，從預算內收入，變為稅收收入，一定程度上會改變政府行為，同時，在支出方面將進一步透明化。盡管都屬于預算內收入，但是變為稅收收入后，其目標完成率的考核將變得更加重要，那么每年都無法完成的供地計劃將迎來重大轉變。同時，與稅收收入相對應的就是稅收支出，相比于原來的預算內收入，稅收支出的監管也將更加透明化。

（4）以前，幾乎每年都不完成供地計劃，是近10年地方政府供地行為最突出的特征，調整地方政府行為，是調控當前樓市最緊迫的問題，而非針對房企或者居民的金融政策。

2018年以前的供地，在前端融資的推動下，確實帶來了貨幣超發，但若嚴格實行中國土地法規定的自有資金拿地監管，那么供地的絕對規模就變為了最重要的變量，這也正是2021年樓市大幅度上行的核心原因。

鄉村振興計劃是十四五開局最重要的計劃。但這個計劃的本質還是需要資本的推動和政策的扶持。土體出讓金的收益支出，就是其最重要的一個來源。

但之前，中國土地出讓金的收益支出在鄉村方面的投入并沒有達到中央的預期。我們來看下面的政策目標：

2020年9月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布《關于調整完善土地出讓收入使用范圍優先支持鄉村振興的意見》，提出要確保土地出讓收入用于支持鄉村振興的力度不斷增強，為實施鄉村振興戰略建立穩定可靠的資金來源，目標到“十四五”期末，以省（自治區、直轄市）為單位核算，土地出讓收益（土地出讓收入扣除征地和拆遷補償支出、土地開發支出等成本性支出后的收益）用于農業農村比例達到50%以上。

據農業農村部副部長韓俊去年9月在公開場合透露的信息，2013年至2018年，我國土地出讓收入累計達28萬億元，扣除成本性支出后，土地出讓收益是5.4萬億元，土地出讓支出用于農業農村資金1.85萬億元，僅占土地出讓收益的34.4%，土地出讓收入用于農業農村的資金占比明顯偏低。

未來，中央作為監管土地出讓金支出分配的權力在增加，在這樣的背景下，城鄉統籌之下的鄉村振興一定會全國一盤棋的綜合考慮，在大都市圈周邊和有條件進行鄉村產業化投入的地區，勢必會迎來新一輪的鄉村振興的全面發展局面。